16 Temmuz 2024

Giriş

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, gayrimenkul alım-satım işlemlerine hazırlık niteliğinde olan ve taraflara gelecekte tapuda yapılacak satışa dair bağlayıcı taahhütler yükleyen bir ön sözleşme türüdür. Uygulamada yaygın olarak kullanılmakla birlikte, özellikle şekil şartına uyulmaması hâlinde kesin hükümsüzlük sonucu doğurabilen ciddi bir hukuki işlemdir. Bu sözleşme, satıcının taşınmazı belirli şartlarla devretme, alıcının ise bu taşınmazı belirli şartlarla alma borcunu üstlendiği çift taraflı bir taahhüttür.

Hukuki Dayanak ve Tanım

Satış vaadi sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) genel sözleşme hükümleri kapsamında değerlendirilir. TBK m. 29 ve devamı hükümleri uyarınca ön sözleşmeler geçerlilik kazanabilmek için asıl sözleşmenin tabi olduğu şekil şartlarına uymak zorundadır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ise özel olarak Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Noterlik Kanunu hükümleri ile şekil şartına bağlanmıştır.

Şekil Şartı ve Noterde Yapılma Zorunluluğu

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, geçerlilik kazanabilmesi için resmî şekilde yapılmalıdır. Bu gereklilik 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi ve Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi ile hüküm altına alınmıştır. Ayrıca, TBK m. 237 gereğince, taşınmaz satışına ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılması geçerlilik şartıdır.

Dolayısıyla, bir taşınmazın ileride satılacağına dair yapılan bir satış vaadi sözleşmesinin noter huzurunda ve resmî senet şeklinde düzenlenmemesi hâlinde bu sözleşme kesin hükümsüz (geçersiz) sayılır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 2023/4567 E., 2023/7890 K., 20.12.2023 T. sayılı kararında bu husus açıkça vurgulanmıştır:

“Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noterlikçe düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Şekil şartına aykırılık, sözleşmenin kesin hükümsüzlüğünü gerektirir. Taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılan satış vaadi geçersiz olup, bu belgeye dayalı tapu iptal ve tescil talepleri dinlenemez.”

 Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

• Resmî şekil: Noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmış olmalıdır.
• Belirli bir taşınmaza ilişkin olmalı: Taşınmazın açıkça tanımlanmış olması gerekir.
• Tarafların irade beyanı açık olmalı: Taahhüt edilen satış açık ve tereddütsüz şekilde belirtilmelidir.
• Satış bedeli ve temel unsurlar belirli olmalıdır: Fiyat ve ödeme şartları kararlaştırılmış olmalıdır.

Uygulamada Karşılaşılan Başlıca Uyuşmazlıklar

• Adi yazılı şekilde yapılan geçersiz sözleşmeler: Uygulamada birçok kişi, noter huzurunda yapılması gereken taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini adi yazılı belgelerle gerçekleştirmekte ve bu belgelerin geçerli olduğunu sanarak tapu iptali veya tazminat davaları açmaktadır. Ancak bu tür sözleşmeler hukuken geçersizdir ve taraflara hak tanımaz.
• Süresiz taahhütler: Satış vaadi sözleşmelerinde ifa süresi belirtilmemesi, belirsizlik ve uyuşmazlıklara yol açmaktadır.
• Teminat alınmaması: Alıcı tarafın ödediği peşinat veya kapora karşılığında teminat alınmaması hâlinde, sözleşme yerine getirilmediğinde mağduriyet yaşanmaktadır.
• Tapuya şerh verilmemesi: Noterde düzenlenen geçerli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine rağmen bu sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmemesi, sözleşmenin sadece taraflar arasında geçerli kalmasına neden olur. Tapuya şerh verilmemesi hâlinde, taşınmazın daha sonra iyi niyetli üçüncü kişilere satılması durumunda, bu kişiler satış vaadi sözleşmesini bilmeseler dahi kazanımlarını koruyabilirler. Oysa ki, tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmeleri, taşınmazın malikinden kaynaklı olarak yapılacak devirlere karşı alıcıya güçlü bir hukuki koruma sağlar. Bu nedenle, sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, özellikle taşınmazın başkalarına devredilmesi riskine karşı alıcı tarafın hakkını güvence altına alır. Uygulamada, tapuya şerh verilmediği için satış vaadine dayalı haklar üçüncü kişilere karşı ileri sürülememekte, bu da ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır.

Sonuç

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz devir süreçlerinde taraflar arasında hukuki güvence sağlamak amacıyla başvurulan önemli bir ön sözleşme niteliğindedir. Ancak bu sözleşmenin geçerliliği, 1512 sayılı Noterlik Kanunu ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda öngörülen şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır. Noter huzurunda, düzenleme biçiminde yapılmayan satış vaadi sözleşmeleri, açıkça geçersiz sayılır ve taraflara herhangi bir hak veya talep imkânı tanımaz. Bu sebeple, taşınmaz alımına yönelik yükümlülüklerin güvence altına alınması ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için sözleşmenin hem noterde düzenlenmesi hem de tapu siciline şerh verilmesi büyük önem taşır. Söz konusu şartların sağlanmadığı durumlarda ise tarafların ciddi hak kayıplarına uğraması kaçınılmaz hâle gelir.